L’investissement immobilier reste l’un des placements privilégiés des Français pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Mais dans un contexte où les prix, les loyers et la demande locative varient fortement d’une ville à l’autre, la localisation devient plus que jamais déterminante.
Les données disponibles montrent d’ailleurs qu’il n’est pas nécessaire de se concentrer uniquement sur Paris, Lyon ou Bordeaux. Plusieurs villes moyennes affichent des prix d’achat accessibles tout en proposant des rendements locatifs bruts particulièrement intéressants.
Des villes moyennes aux rendements supérieurs à 8 %
Parmi les villes analysées, Carcassonne se distingue avec un rendement brut estimé à 10,12 %. Le prix immobilier moyen y ressort à seulement 1 298 €/m², tandis que le loyer atteint environ 10,94 €/m². À cela s’ajoute une évolution des prix de +12,9 % sur trois ans.
Chalon-sur-Saône présente également des chiffres intéressants. Avec un prix moyen de 1 439 €/m² et un loyer de 11,35 €/m², son rendement atteint 9,47 %. Les prix y ont progressé de 10,1 % sur trois ans.
D’autres villes dépassent la barre des 8 % : Roanne affiche 8,95 %, Alès 8,39 % et Saint-Lô 8,08 %. Pour un investisseur disposant d’un budget limité, ces marchés peuvent donc constituer des pistes à étudier.
| Ville | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement | Évolution 3 ans |
|---|---|---|---|---|
| Carcassonne | 1 298 € | 10,94 € | 10,12 % | +12,9 % |
| Chalon-sur-Saône | 1 439 € | 11,35 € | 9,47 % | +10,1 % |
| Roanne | 1 279 € | 9,54 € | 8,95 % | +2,5 % |
| Alès | 1 484 € | 10,37 € | 8,39 % | +9,1 % |
| Saint-Lô | 1 607 € | 10,81 € | 8,08 % | +6,3 % |
Le rendement ne doit pas être le seul critère
Un rendement élevé peut être séduisant, mais il ne suffit pas pour déterminer la qualité d’un investissement immobilier. La vacance locative doit notamment être prise en compte.
Roanne illustre bien cette problématique : malgré un rendement théorique de 8,95 %, son taux de vacance atteint 11,60 %. À Carcassonne, il s’établit également à 9,33 %. Une période prolongée sans locataire peut rapidement réduire la rentabilité réelle du projet.
À l’inverse, certaines villes présentent un rendement inférieur mais une vacance plus faible. Toulon, par exemple, affiche un rendement de 6,42 % pour seulement 3,60 % de vacance. À Villeneuve-la-Garenne, le rendement ressort à 6,52 % avec une vacance de 2,05 %.
Il faut donc rechercher un équilibre entre prix d’acquisition, niveau des loyers, demande locative et potentiel d’évolution du marché.
Prix immobilier : des écarts considérables
Les différences de prix restent importantes. Un investissement à Roanne, où le prix moyen est de 1 279 €/m², ne nécessite évidemment pas le même capital qu’à Villeneuve-la-Garenne, où il atteint 3 869 €/m².
Pour un appartement de 50 m², cela représente théoriquement environ 63 950 € à Roanne, contre 193 450 € à Villeneuve-la-Garenne, hors frais de notaire, travaux et autres dépenses liées à l’acquisition.
Cette différence explique pourquoi les villes moyennes peuvent être particulièrement intéressantes pour les investisseurs souhaitant débuter avec un budget raisonnable ou diversifier leur patrimoine sur plusieurs biens.
Comment choisir une ville pour investir ?
Avant d’acheter, il est préférable de ne pas raisonner uniquement à l’échelle d’une commune. Deux quartiers d’une même ville peuvent présenter des niveaux de demande totalement différents.
Il convient notamment d’étudier les transports, les commerces, les établissements scolaires ou universitaires, les bassins d’emploi et les projets d’aménagement. Le type de logement recherché par les locataires doit également correspondre au secteur : studio étudiant, T2 pour jeunes actifs, appartement familial ou maison.
Enfin, le rendement brut ne correspond pas au rendement réellement perçu. Charges de copropriété, taxe foncière, assurance, entretien, travaux, fiscalité et périodes sans locataire viennent diminuer la performance finale.
L’immobilier français offre encore des opportunités
Les données étudiées montrent qu’il existe encore en France des villes proposant des rendements bruts compris entre 8 et 10 %, avec des prix parfois inférieurs à 1 500 €/m².
Carcassonne, Chalon-sur-Saône, Roanne ou Alès illustrent le potentiel de certaines villes moyennes. D’autres marchés, comme Toulon ou Villeneuve-la-Garenne, présentent des rendements plus modérés mais une vacance locative plus faible.
Pour réussir un investissement immobilier en France, l’objectif n’est donc pas nécessairement de rechercher le rendement affiché le plus élevé, mais d’analyser l’ensemble des paramètres économiques et locatifs avant de sélectionner un bien.